En EEUU los precios del alquiler no bajaban. Han descubierto que la vivienda está en manos de algoritmos
Diría que nos dirigimos a un escenario apasionante donde la IA y los algoritmos dictan el devenir, no ya de nuestros gustos y aficiones, sino de terrenos mucho más espinosos como el empleo o una de las variables macroeconómicas más importantes de nuestro tiempo: la inflación. Esto traerá cosas buenas, y otras menos buenas. En Estados Unidos llevaban años con la mosca detrás de la oreja. Los precios del alquiler de la vivienda solo subían, ni siquiera se mantenían en épocas de poca demanda. Parece que han dado con algo.
Lo más “gordo”. Hay varios pleitos en curso contra la empresa de software RealPage. El más importante es una demanda civil antimonopolio en Tennessee donde se argumenta que la compañía ha estado trabajando con al menos 21 grandes propietarios e inversores institucionales (que abarcan el 70% de los edificios de apartamentos multifamiliares y 16 millones de unidades en todo Estados Unidos), para aumentar sistemáticamente los alquileres.
Fijación algorítmica. Aquí entran conceptos como los “precios dinámicos”. En esencia, las empresas personalizan los precios una vez tienen los datos del usuario. De esta manera, el bien ya no está ligado tanto al coste, sino al cálculo aproximado de lo que una persona podría llegar a pagar por ello. Ocurre en muchos ámbitos, y en Estados Unidos ahora han detectado esa fijación algorítmica en el alquiler de la vivienda.
Investigación a RealPage. En el año 2022, ProPublica inició una investigación a una firma de software llamada RealPage. La razón se debía a que habían detectado que los propietarios de viviendas casi siempre aceptaban la sugerencia del algoritmo de dicha compañía a aumentar los alquileres. En noviembre de 2023, el fiscal general de Washington, D.C., presentó una demanda contra la empresa y 14 propietarios que gestionaban colectivamente más de 50.000 apartamentos en el Distrito.
Por primera vez se hablaba en términos “cártel inmobiliario” y se ponía el ojo en la empresa de software. Por su parte, RealPage alegaba que sus productos de gestión utilizan datos agregados y anónimos para ofrecer recomendaciones de precios en aproximadamente 4,5 millones de unidades de vivienda en el país. La compañía alegó que sus herramientas pueden aumentar los ingresos de los propietarios entre un 2% y un 7%.
YieldStar. Es el nombre clave detrás de los algoritmos de RealPage y una de las tres herramientas clave de gestión de ingresos que ofrece la compañía. El software, supuestamente, equilibra los precios, la ocupación y la duración del arrendamiento para ayudar a los administradores de propiedades a optimizar el rendimiento de su cartera. Luego, la empresa introduce datos de sus modelos en una herramienta denominada “AIRM” que considera el efecto de la eficacia del crédito, el marketing y el arrendamiento.
RealPage explica que sus clientes propietarios no tienen la obligación de aceptar sus sugerencias de precios. La compañía cobra una tarifa fija por cada unidad de departamento administrada con su software y fue adquirida por la firma de capital privado Thoma Bravo en 2021.
Segunda demanda. En febrero de este año, un grupo de inquilinos de un edificio de Nueva Jersey inició otra demanda alegando que sus propietarios estaban utilizando software para generar aumentos inflados en los alquileres. Entonces contaban que la administración comenzó a aumentar sustancialmente los precios después de otorgar concesiones a los inquilinos durante la pandemia. Habían aprendido cómo funciona el software de gestión de ingresos en el sector inmobiliario después de leer la investigación de ProPublica.
El escándalo Cortland. Hace unos días, el FBI entraba en la sede del gigante inmobiliario Cortland Management, una corporación que gestiona 85.000 viviendas de alquiler en 13 estados y cuya propiedad pertenece a Thoma Bravo. La trama: se cree que Cortland está vinculada a la fijación algorítmica con, por supuesto, RealPage.
Esta última acción policial ponía énfasis en las prácticas de RealPage a aumentar los alquileres en todo el país coordinando las decisiones de precios de los propietarios y manteniendo los apartamentos fuera del mercado.
Que no baje el alquiler. Como explica Matt Stoller, director de American Economic Liberties Project, los grandes propietarios corporativos, los mismos que normalmente competirían entre sí por los inquilinos a través del precio o la calidad, desde 2016 dejaron de hacerlo.
¿Qué hicieron? Pasaron a compartir “datos detallados en tiempo real sobre precios, inventario, tasas de ocupación y tipos de unidades que están o estarán disponibles para alquilar” todos los días entre sí a través del sistema de gestión de ingresos de RealPage, quienes a su vez enviaban recomendaciones sobre precios. En este punto, los propietarios adoptaron las recomendaciones de RealPage sobre precios entre el 80% y el 90% del tiempo, lo que aumentó explícitamente los ingresos al mantener los apartamentos fuera del mercado.
El último escándalo descrito en torno a Cortland es muy significativo, ya que opera en Atlanta, donde el 81% de los precios de las unidades de alquiler multifamiliares se fijan mediante software. Allí, los alquileres de la ciudad se han disparado pero, ¿adivinan desde cuándo? Curiosamente, desde 2016, como el resto de grandes propietarios corporativos.
El FBI salpicado. Stoller también deja entrever una situación más que extraña. El FBI, aunque históricamente ha tenido un papel relevante en las investigaciones antimonopolio durante sus primeros cien años de vida, no ha hecho gran cosa en esta área desde principios de la década de 2000.
Fijación algorítmica en otros campos. Hace unos días lo contaba Esteban Hernández en El Confidencial. En clave macroeconómica, las empresas llevaban tiempo buscando como elevar los márgenes de beneficios y, tras la pandemia, la destrucción de empleo y las rebajas de salarios, se buscó la solución aumentando márgenes y precios para generar (más) beneficios con la ayuda de los algoritmos.
El escándalo del alquiler en Estados Unidos no es un hecho aislado, en España, la CNMC inició un expediente contra Idealista y otras empresas por una “posible coordinación de precios” y el “uso de algoritmos”. De hecho, hay sistemas informáticos donde las empresas de otros ámbitos se coordinan y suben los precios para no bajarlos. Joe Wiesenthal contaba lo que seguramente muchas veces te preguntaste: la industria aérea (en este caso de Estados Unidos) se apoya en los datos de una firma que recopila datos sobre precios de billetes. Esto permite a las empresas suscritas ajustar en tiempo real sus precios.
Y no solo la industria aérea, también la cárnica. Agri Stats recopila datos de los envasadores de carne para que sus “suscriptores” sepan lo que hacen sus competidores en los mercados (y así poder aumentar los precios), y podríamos seguir en multitud de comercios online.
Si los algoritmos incluso deciden a quién va a parar un bono social, ¿cómo no van a hacerlo con el resto de las cosas?
Imagen | Blake Bolinger, Pexels, RealPage
